Содержание

• Строительный подряд: сущность, виды, права и обязанности сторон
• Понятие и признаки договора строительного подряда
• Виды договоров строительного подряда
• Существенные условия договора строительного подряда
• Права и обязанности сторон по договору строительного подряда
• Ответственность сторон по договору строительного подряда
• Заключение

Строительный подряд: сущность, виды, права и обязанности сторон

Строительство является одной из ключевых отраслей экономики, обеспечивающей создание и обновление основных фондов, развитие инфраструктуры, удовлетворение потребностей общества в жилье, производственных и социальных объектах. Основной правовой формой организации строительства выступает договор строительного подряда - соглашение, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) строительные работы, а заказчик обязуется создать необходимые условия, принять и оплатить результат.

Строительный подряд регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (глава 37), Градостроительного кодекса РФ, а также другими федеральными законами и подзаконными актами, устанавливающими требования к проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту зданий и сооружений. Особенности заключения и исполнения договоров строительного подряда для государственных и муниципальных нужд определяются законодательством о контрактной системе (44-ФЗ).

Грамотное составление и реализация договора строительного подряда имеет ключевое значение для успеха проекта, обеспечения качества, безопасности и эффективности строительства, соблюдения сроков и бюджета, предотвращения рисков и разрешения споров. Поэтому всем участникам строительного процесса - заказчикам, подрядчикам, инвесторам, проектировщикам, поставщикам - необходимо четко понимать сущность, виды, условия и последствия заключаемых договоров.

В этой статье мы подробно рассмотрим понятие и признаки договора строительного подряда, его существенные условия и особенности оформления, права и обязанности сторон, ответственность за нарушение обязательств, а также варианты обеспечения исполнения и страхования рисков по договору.

Понятие и признаки договора строительного подряда

Договор строительного подряда является разновидностью договора подряда, выделяемой по признаку специфики выполняемых работ - строительных, связанных с созданием, изменением или ремонтом объектов недвижимости. Легальное определение договора строительного подряда дано в п. 1 ст. 740 ГК РФ:

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом, договор строительного подряда характеризуется следующими основными признаками:

1. Специфический предмет - строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, сооружений и других объектов, а также связанные со строительством работы (монтажные, пусконаладочные и др.).
2. Целевой характер - создание определенного объекта или достижение иного оговоренного результата, имеющего материальную форму и индивидуальные признаки.
3. Срочность - установление в договоре начального и конечного сроков выполнения работ, а также промежуточных сроков завершения отдельных этапов.
4. Возмездность - обязанность заказчика уплатить подрядчику обусловленную договором цену после приемки результата работ.
5. Двусторонний характер - наличие у каждой из сторон (заказчика и подрядчика) комплекса прав и обязанностей по отношению к другой стороне.
6. Консенсуальность - вступление договора в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме.

В зависимости от вида строительных работ, способа их выполнения, используемых материалов и оборудования, договоры строительного подряда могут иметь различные модификации и особенности, которые должны быть четко оговорены сторонами.

Виды договоров строительного подряда

В теории и практике строительства выделяют несколько основных видов договоров строительного подряда, различающихся по объему и характеру работ, составу участников, порядку оплаты и другим критериям:

1. Генеральный подряд - комплексный договор на выполнение всего цикла строительных работ "под ключ", от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию. Генеральный подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ, но несет перед заказчиком полную ответственность за весь объект.
2. Субподряд - договор на выполнение части строительных работ по заданию и в интересах генерального подрядчика. Субподрядчик не имеет прямых договорных отношений с заказчиком и отвечает за свою часть работы перед генподрядчиком.
3. Прямой подряд - договор, заключаемый заказчиком непосредственно с несколькими подрядчиками на выполнение отдельных комплексов работ (общестроительных, монтажных, отделочных и т.п.). При этом каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только за свой объем работ.
4. Бытовой подряд - договор на выполнение строительных и ремонтных работ в целях удовлетворения бытовых и личных потребностей граждан (строительство домов, дач, гаражей, ремонт квартир и т.п.). Такие договоры обычно заключаются с физическими лицами и регулируются законодательством о защите прав потребителей.
5. Подряд на проектные и изыскательские работы - договор на разработку проектной и рабочей документации, а также выполнение инженерных изысканий для строительства. Такой договор может заключаться как с заказчиком, так и с подрядчиком и предшествует собственно строительным работам.
6. Подряд на капитальное строительство - договор на строительство новых объектов производственного и непроизводственного назначения "с нуля", включая подготовку строительной площадки, прокладку коммуникаций, возведение зданий и сооружений.
7. Подряд на реконструкцию - договор на переустройство существующих объектов с целью улучшения их параметров и характеристик, приспособления к новым требованиям и нормам. Реконструкция может включать надстройку, пристройку, разборку и усиление конструкций, смену назначения объекта.
8. Подряд на капитальный ремонт - договор на проведение комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа объекта, восстановлению его ресурса и улучшению эксплуатационных показателей.
9. Подряд "под ключ" - договор, предусматривающий выполнение подрядчиком всего комплекса работ, необходимых для создания объекта в состоянии полной готовности к эксплуатации, включая поставку и монтаж оборудования, отделку, благоустройство территории.
10. Контракт жизненного цикла - долгосрочный комплексный договор, включающий в себя не только строительство объекта, но и его последующую эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт в течение всего жизненного цикла (обычно 20-30 лет). Такая форма используется преимущественно при реализации концессионных соглашений и соглашений о ГЧП.

Выбор конкретного вида договора строительного подряда зависит от особенностей объекта, требований и возможностей заказчика, рыночной конъюнктуры и других факторов. Стороны могут заключать как типовые договоры, разработанные профессиональными объединениями строителей, так и индивидуальные, учитывающие специфику проекта.

Существенные условия договора строительного подряда

Для того чтобы договор строительного подряда считался заключенным, в нем должны быть согласованы все существенные условия, без которых он не может исполняться и теряет юридическую силу. К существенным условиям договора строительного подряда относятся:

1. Предмет договора - наименование, местоположение, назначение и основные характеристики объекта строительства или вид подлежащих выполнению работ. Предмет должен быть описан максимально конкретно и однозначно, чтобы исключить разночтения и споры.
2. Срок выполнения работ - период времени, в течение которого подрядчик обязан выполнить и сдать, а заказчик - принять результат работ. В договоре могут быть указаны как общий срок, так и сроки выполнения отдельных этапов и видов работ.
3. Цена работ - денежная сумма, подлежащая уплате заказчиком подрядчику за выполнение всего объема работ по договору. Цена может быть определена в твердой сумме или в виде сметы с указанием способа ее корректировки. Если цена в договоре не определена, она рассчитывается исходя из обычно применяемых цен на аналогичные работы.
4. Порядок оплаты работ - сроки, размеры и условия перечисления заказчиком средств подрядчику. В договоре может быть предусмотрена предоплата, поэтапная оплата по мере выполнения работ или оплата по конечному результату, а также условия о залоге, удержании части суммы до устранения недостатков и т.п.
5. Порядок сдачи и приемки результата работ - процедура и документальное оформление передачи заказчику законченного строительством объекта или комплекса работ. В договоре должны быть указаны форма, сроки и последствия приемки, перечень передаваемой документации (исполнительная съемка, сертификаты, инструкции по эксплуатации и т.д.).
6. Гарантии качества работ - обязательства подрядчика по обеспечению соответствия результата работ требованиям технических регламентов, проектной документации, строительных норм и правил, а также по безвозмездному устранению недостатков, выявленных в течение гарантийного срока.

Кроме существенных условий, в договоре строительного подряда могут быть предусмотрены и иные условия, необходимые для конкретного проекта: порядок обеспечения и финансирования строительства, страхование рисков, распределение обязанностей по получению разрешений и согласований, ведению исполнительной документации, урегулированию споров и разногласий и т.д.

Права и обязанности сторон по договору строительного подряда

Договор строительного подряда порождает у его сторон - заказчика и подрядчика - взаимные права и обязанности, связанные с выполнением предусмотренных договором работ и достижением оговоренного результата.

Основные права заказчика:

1. Требовать от подрядчика надлежащего выполнения работ в соответствии с условиями договора, проектной и рабочей документацией, строительными нормами и правилами.
2. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
3. Вносить изменения в техническую документацию при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ.
4. Отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора или выполняет работы настолько медленно, что окончание их к сроку становится явно невозможным.
5. Назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, и при неисполнении подрядчиком такого требования отказаться от договора либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика.
6. При неисполнении подрядчиком обязанности по устранению недостатков результата работ в разумный срок поручить их устранение третьим лицам с отнесением расходов на подрядчика либо соразмерно уменьшить установленную за работу цену.
7. Отказаться от приемки результата работ и оплаты, если в результате выполнения работ обнаружатся недостатки, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Основные обязанности заказчика:

1. Предоставить подрядчику строительную площадку или обеспечить фронт работ в соответствии с условиями договора.
2. Передать подрядчику проектную и разрешительную документацию, необходимую для выполнения работ (кроме случаев, когда подготовка такой документации входит в обязанности подрядчика).
3. Обеспечить строительство материалами, оборудованием, инженерными коммуникациями в случае и объеме, предусмотренными договором.
4. Оказывать подрядчику содействие в выполнении работ в случаях, в объеме и порядке, предусмотренных договором (получение разрешений, согласований, технических условий и т.п.).
5. Произвести оплату выполненных подрядчиком работ в порядке, в сроки и на условиях, которые установлены договором.
6. Организовать осуществление авторского и технического надзора за строительством.
7. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ до его приемки, если иное не предусмотрено договором.
8. Своевременно принять результат выполненных работ, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Основные права подрядчика:

1. Самостоятельно определять способы и методы выполнения работ, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%.
3. Если возможность выполнения работ в соответствии с проектной и сметной документацией зависит от выполнения встречных действий заказчика, а последний их не совершает, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
4. Требовать от заказчика своевременной оплаты выполненных и принятых работ в соответствии с условиями договора.
5. Привлекать субподрядчиков к выполнению отдельных видов и комплексов работ, если иное не оговорено в договоре.
6. Удерживать результат работ, а также принадлежащие заказчику оборудование, остаток неиспользованного материала и другое оказавшееся у него имущество заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм за выполненную работу.

Основные обязанности подрядчика:

1. Осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, определяющими объем, содержание работ и другие требования, предъявляемые к работам.
2. Обеспечить выполнение работ из своих материалов на своем оборудовании и своими силами, если иное не предусмотрено договором. Использовать предоставленные заказчиком материалы и оборудование экономно и расчетливо.
3. Предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работы при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
4. Исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
5. Нести ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований технической документации и СНиП, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (производительности, мощности и др.).
6. Обеспечить сохранность переданного ему заказчиком имущества (материалов, оборудования, проектной документации и т.п.) и нести риск его случайной гибели или повреждения.
7. Вести исполнительную документацию, составлять отчеты о ходе работ, извещать заказчика о готовности выполненных работ к сдаче.
8. Сдать результат работ заказчику, передать ему всю необходимую документацию, провести испытания и пуско-наладку, инструктаж персонала заказчика.
9. Устранять по требованию заказчика и за свой счет недостатки, обнаруженные как в ходе работ, так и в пределах гарантийного срока, либо возместить заказчику расходы на их устранение.

Помимо этого, стороны могут иметь и другие права и обязанности, оговоренные в договоре, вытекающие из существа обязательства или предусмотренные законом. Строгое и добросовестное исполнение сторонами своих обязательств по договору строительного подряда - ключ к успешной реализации проекта.

Ответственность сторон по договору строительного подряда

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору строительного подряда стороны несут ответственность в соответствии с законодательством и условиями договора. Ответственность может выражаться во взыскании неустойки (пени, штрафа), возмещении убытков, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора и других негативных последствиях для нарушителя.

Основные виды ответственности подрядчика:

• За нарушение начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работ. Размер неустойки обычно определяется в процентах от цены работ за каждый день просрочки, но может быть и фиксированной суммой.
• За несоответствие качества работ требованиям технической документации и СНиП. Подрядчик обязан безвозмездно устранить недостатки в разумный срок либо возместить заказчику расходы на их устранение.
• За неисполнение требований заказчика об устранении недостатков результата работ. Заказчик вправе поручить устранение третьим лицам за счет подрядчика либо соразмерно уменьшить цену работ.
• За причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц при выполнении работ. Подрядчик несет полную материальную ответственность, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

Основные виды ответственности заказчика:

• За нарушение сроков передачи строительной площадки, проектной документации, материалов и оборудования, если обеспечение ими входит в обязанности заказчика. Подрядчик вправе требовать возмещения убытков, вызванных простоем.
• За невыполнение встречных действий, от которых зависит исполнение работ подрядчиком. Подрядчик вправе отказаться от договора и взыскать убытки.
• За нарушение порядка и сроков оплаты выполненных работ. Подрядчик вправе требовать уплаты процентов на сумму долга и приостановить работы до оплаты, а при просрочке свыше определенного срока - отказаться от договора и взыскать убытки.
• За отказ от оплаты и приемки надлежаще выполненных работ. Риск случайной гибели результата работ переходит на заказчика, и он обязан возместить подрядчику затраты и упущенную выгоду.

Стороны могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств по договору, если докажут, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор). К форс-мажорным обстоятельствам в строительстве могут относиться стихийные бедствия, военные действия, эпидемии, забастовки, акты органов власти и другие события, не зависящие от воли сторон. Для освобождения от ответственности необходимо своевременно уведомить другую сторону о наступлении и прекращении форс-мажора и подтвердить его документально.

Стороны могут предусмотреть в договоре дополнительные меры защиты своих интересов и обеспечения надлежащего исполнения обязательств:

• Страхование строительно-монтажных рисков, гражданской ответственности, послепусковых гарантийных обязательств.
• Предоставление банковской гарантии, поручительства, залога в обеспечение обязательств подрядчика по качеству и срокам работ.
• Удержание части стоимости работ до устранения недостатков или истечения гарантийного срока.
• Установление предельного размера имущественной ответственности сторон.
• Использование альтернативных способов разрешения споров - переговоров, медиации, третейского разбирательства.

Грамотное распределение рисков и ответственности между сторонами, четкое определение в договоре оснований и размера санкций, а также механизмов обеспечения и защиты позволяет минимизировать негативные последствия нарушений и сделать исполнение договора более стабильным и предсказуемым.

Заключение

Договор строительного подряда - основной правовой инструмент организации и регулирования строительной деятельности, позволяющий сбалансировать интересы заказчика и подрядчика, распределить между ними функции, риски и ответственность, обеспечить достижение конечного результата - создание качественного, безопасного и функционального объекта.

От того, насколько профессионально и детально будут проработаны условия договора, учтены особенности конкретного проекта и требования законодательства, выбраны оптимальные модели ценообразования, финансирования и управления рисками, зависит успех строительства и минимизация возможных негативных последствий.

Заключая договор строительного подряда, стороны должны стремиться к установлению долгосрочных партнерских отношений, основанных на принципах добросовестности, разумности, сотрудничества и взаимного уважения. Только совместными усилиями, своевременным и четким исполнением своих обязательств, оперативным решением возникающих проблем и споров заказчик и подрядчик смогут реализовать строительный проект максимально эффективно.

Надеемся, что наша статья поможет вам лучше разобраться в правовой природе, видах и условиях договора строительного подряда, правах и обязанностях его сторон, возможных рисках и способах их минимизации. Эти знания будут полезны всем участникам строительного процесса - от инвесторов и девелоперов до проектировщиков и строителей, а также юристам, консультирующим строительные проекты. Ведь грамотное составление и исполнение договора строительного подряда - залог надежности и долговечности создаваемых объектов, а значит - и благополучия общества в целом.

География поставок материалов и проведения работ компании Ювикс Групп